«La fase recessiva - si spiega - ha gettato una luce sul problema della rapida crescita dell’indebitamento delle famiglie italiane e sulla diffusione di situazioni di insolvenza, sebbene il tasso di indebitamento in Italia resti tra i più bassi dei Pesi industrializzati» Gli ultimi dati rilevati nel mese di giugno 2009 riportano un leggero decremento della percentuale di famiglie che ha fatto ricorso negli ultimi 6 mesi al credito al consumo (15,5%) rispetto a quanto rilevato nel precedente sondaggio effettuato a gennaio 2009 (17,8%). Ora come allora, tuttavia, risultano numerosi gli utilizzatori di credito al consumo che hanno dichiarato di farvi ricorso essenzialmente per necessità il 49% di chi utilizza i pagamenti rateali ha dichiarato che ricorre a questo tipo di pagamenti per scarsità di risorse liquide.

Anche sul fronte mutui la situazione migliora leggermente: dall’indagine risulta infatti che resta stabile, intorno 17%, la quota di chi ha risposto dichiarando di pagare le rate del mutuo immobiliare, mentre si riduce, rispetto a quanto rilevato nel mese di gennaio 2009, la percentuale di famiglie con problemi nella restituzione di tali rate. La percentuale di chi ha dichiarato di avere problemi leggeri o gravi nel pagamento (38,1%) si è infatti ridotta di oltre sei punti percentuali (44,1% a gennaio), forse anche questo il segnale di un allentamento della situazione di crisi. ]]> 31/07/2009 Il DPCM si articola in due parti di cui la prima rappresenta il vero e proprio Decreto, mentre le norme attuative, definite come Piano nazionale di edilizia abitativa sono contenute in un allegato.
L’Ance spiega che le risorse immediatamente disponibili per effetto del DPCM sono le seguenti.
- 150 milioni per l’attivazione del sistema integrato dei fondi (per i quali è ipotizzabile che si proceda ad una selezione pubblica della SGR);
- 200 milioni per interventi di edilizia sovvenzionata con caratteristiche di immediata fattibilità di competenza di ex IACP e di comuni.
L’Ance aggiunge che gli interventi di edilizia sovvenzionata dovranno essere inseriti nella apposita comunicazione che le regioni e le province autonome invieranno nei 30 gg successivi all’entrata in vigore del DPCM, un’apposita comunicazione al Ministero delle infrastrutture.
Per la definizione delle risorse da ripartire tra le regioni e destinate agli interventi di tipo più tradizionale ed in particolare incremento del patrimonio ERP e programmi integrati di promozione di edilizia residenziale anche sociale sarà difficile che il termine di 60 gg possa essere rispettato soprattutto per la necessità di far confluire risorse provenienti non solo dal Ministero delle infrastrutture, ma anche dal Ministero dell’economia, sul Fondo nazionale di edilizia abitativa istituito dall’art. 11 comma 12 del Decreto Legge 112/08. ]]> 31/07/2009 E’ certamente noto ai lettori - ma riteniamo che valga la pena di un sintetico promemoria - che il codice civile offre una specifica tutela a chi abbia acquistato un bene (qualsiasi bene, non necessariamente un immobile) che si riveli poi in qualche modo “difettoso”.
La relativa, articolata disciplina è contenuta negli articoli da 1490 a 1497 del codice civile. In particolare prevede il primo comma dell’articolo 1490 che “Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore”. Sin qui le buone notizie: le cattive sono che la stessa legge pone così tanti e pervasivi limiti e condizioni all’esercizio del diritto da rendere arduo l’esperirlo. Il primo limite lo detta l’art. 1491 c.c., secondo il quale “non è dovuta la garanzia se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa”, ciò che ragionevolmente significa che li ha comunque accettati, anche se a questo punto si apre una interessante querela sui motivi che possono avere indotto il compratore ad accettarli - non ultimo il costo, la durata e spesso l’aleatorietà della tutela giudiziale - e come tutelarsi in questo caso, ad esempio pretendendo l’inserimento di una idonea clausola nell’atto notarile di compravendita.
La suddetta garanzia, prosegue l’art. 1491 c.c. “parimenti non è dovuta se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi”. La prima difesa del venditore sarà dunque quella che i vizi, essendo “facilmente riconoscibili”, non potevano non essere noti all’acquirente e sono quindi stati legalmente accettati (essendo poi particolarmente ardua per l’acquirente la prova dell’esplicita dichiarazione del venditore, certamente non per iscritto). Il rimedio apprestato dal Legislatore per il caso di acquisto di un bene difettoso, secondo gli articoli 1492, 1493 e 1494, c.c., è un’azione legale con cui l’acquirente può o chiedere la risoluzione del contratto, cioè che esso sia posto nel nulla con conseguente obbligo del venditore di restituire il prezzo ricevuto e dell’acquirente di restituire il bene acquistato, oppure chiedere la riduzione del prezzo pagato, vale a dire che l’acquirente accetta di tenersi il bene “viziato” ma pretende che il difetto sia adeguatamente valutato sul piano economico, in conseguenza del minor valore del bene, e che quindi il venditore sia condannato a restituirgli una parte (che verrà stabilita dal giudice, normalmente a seguito di consulenza tecnica) del prezzo pagato per l’acquisto. In ogni caso, aggiunge l’art. 1494 c.c., con diritto al risarcimento del danno (pronuncia accessoria che spesso peraltro è già insita nelle pronunce principali di cui sopra). Le maggiori “trappole” per l’acquirente le prevede però l’art. 1495 c.c., il quale stabilisce che “Il compratore decade dal diritto alla garanzia se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta …”, nonché che “l’azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna…”. Non è certamente in queste poche righe che potremo dar conto delle infinite e sottili implicazioni (normalmente in danno del compratore) cui danno luogo queste due regolette. È quindi anzitutto essenziale distinguere le due categorie dei vizi c.d. “palesi”, cioè di immediata percezione (si pensi ad esempio alla mancanza di porte interne in una unità immobiliare) e di quelli “occulti”. Nel primo caso la scoperta dei “vizi” coincide con la consegna del bene, quindi il termine degli otto giorni decorre appunto dalla data di essa. Nel caso di vizi occulti, quando consistano in una imperfezione per la cui individuazione siano necessarie competenze di carattere tecnico, il concetto di scoperta è inteso come “un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dell’imperfetta esecuzione dell’opera” (Cass. 13.1.05 n. 567); in tal caso il termine per la denuncia “ricomincia a decorrere solo dall’acquisizione della relazione del tecnico” (Cass. 20.3.1998 n. 2977).

Arch. Davide CIVALLERO
socio I.R.C.A.T. ]]> 31/07/2009 Secondo quanto riportano alcune fonti di stampa a cassarlo, dopo le proteste sollevate dal presidente dell’Abi, Corrado Fissola, sarebbe stato direttamente il ministro dell’Economia, Giulio Tremonti.
A suo parere, l’esecutivo, pur concordando con le intenzioni di fondo dei parlamentari, non avrebbe potuto accettare quel tetto perchè contrario alle norme europee.
Il dietro-front c’è stato anche sull’estensione agli eventuali sconfinamenti, del limite dello 0,5% del corrispettivo che ha sostituito la commissione sul massimo scoperto. Tra le altre novità favorevoli alle banche c’è anche la cancellazione della stretta dei tempi per l’accredito di bonifici, assegni circolari e assegni bancari che era previsto non potessero superare il termine di un giorno (due giorni per gli assegni bancari). ]]> 31/07/2009 A proporlo è la Giunta comunale di Torino che ha trasmesso oggi la relativa delibera al Consiglio comunale.
Gli edifici in programma consentiranno di sperimentare nuove forme di cohousing rivolto a giovani e meno giovani, singoli o con figli minori, che cerchino una sistemazione abitativa - anche solo temporanea - in una fase di passaggio della loro vita. Piccole unità di una camera con bagno e altre, con un soggiorno in comune, dove più coinquilini vivranno insieme per un periodo massimo di diciotto mesi.
Tra i beneficiari di queste nuove strutture anche persone che stanno superando un momento difficile della loro vita: una separazione, un lavoro fuori sede. Per riorganizzarsi c’è bisogno di tempo: un alloggio, piccolo e in coabitazione, ma a tariffe calmierate, può aiutare a rimettersi in corsa. Le residenze per le quali la Città di Torino ha ricevuto un finanziamento di 3milioni e 800mila euro dalla Regione Piemonte, nell’ambito del "Programma per il Social Housing", saranno cinque: in via Somalia, via Zandonai, via Paganini 30, corso Vercelli e strada del Meisino 55/9. Una sesta, sempre finanziata dalla Regione, sarà realizzata in via Cottolengo 26 dalla cooperativa Di Vittorio e dall’Opera Barolo.
Con la cessione a titolo gratuito delle aree e degli immobili individuati si intende incentivarne la costruzione e renderla più sostenibile economicamente. Una volta avuto il via libera dalla Sala Rossa sarà un apposito bando predisposto dalla Giunta a individuare i requisiti soggettivi degli operatori partecipanti, determinare le caratteristiche tecniche degli edifici in progetto, le procedure per l’erogazione dei finanziamento pubblico. Costruire case più efficienti dal punto di vista energetico e proporre migliori tariffe d’affitto, così come predisporre servizi per il quartiere oppure offrire posti di lavoro ai residenti nella zona, saranno tra i criteri valutati nella scelta di chi realizzerà e gestirà le residenze. ]]> 31/07/2009