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7 MAG 2010

Contratto preliminare ad effetti anticipati

Nel settore della compravendita immobiliare si va sempre più diffondendo la prassi di stipulare contratti preliminari con effetti anticipati. In altre parole, al momento della stipula del contratto preliminare il promissario acquirente ottiene subito la disponibilità del bene, e il promittente venditore ottiene subito la disponibilità del denaro. In tal modo, vengono soddisfatte più rapidamente particolari esigenze delle parti, che possono ravvisarsi, da un lato, nella immediata disponibilità dell’immobile e, dall’altro, nella immediata disponibilità di denaro. Peraltro, il contratto preliminare ad effetti anticipati ha, altresì, la funzione di lasciare alle parti il tempo necessario per predisporre tutte le condizioni necessarie per la stipula del contratto definitivo. Tuttavia, tale prassi contrattuale ha comportato il sorgere di alcuni problemi, che la giurisprudenza di legittimità si è vista più volte chiamata a risolvere. In particolare, ci si è domandati quale natura avesse tale tipo di contratto, se tipico o atipico e, soprattutto, se il contratto preliminare ad effetti anticipati attribuisse al promissario acquirente la detenzione o il possesso dell’immobile. In relazione al primo dei problemi sollevati, la dottrina e giurisprudenza dominante ritengono che l’anticipazione degli effetti del contratto definitivo non modifichi in alcun modo la natura del contratto preliminare che, dunque, rimane un negozio tipico. In merito al secondo problema, la giurisprudenza di legittimità ha avuto modo di evidenziare, in più occasione, e non da ultimo con la sentenza n. 4863/2010, depositata lo scorso 1° marzo, che sebbene il pagamento del prezzo e la consegna della cosa ci sono già stati, il contratto stipulato dalle parti è in ogni caso solo un preliminare di compravendita, seppure ad effetti anticipati, e sarà sempre il rogito a determinare l’effetto traslativo della proprietà. “Prima di quel momento” affermano gli ermellini “il promissorio acquirente resta un detentore, sia pure qualificato”.
Come ha sottolineato la Suprema Corte, il preliminare ad effetti anticipati risulta di portata certamente ben più pregnante del paradigmatico “pactum de contraendo”, tuttavia, la consegna della cosa e l’anticipato pagamento del prezzo non sono indice della natura definitiva della compravendita. Per tale ragione, il promissorio acquirente, che entra nella disponibilità del bene al momento della stipula del contratto preliminare di compravendita, è ben conscio che l’effetto traslativo della proprietà non si è ancora verificato e, dunque, come la giurisprudenza prevalente ha ritenuto, è in lui inesistente il c.d. “animus possidendi”. Dunque, la detenzione dell’immobile, in attesa della stipula del contratto definitivo, viene esercitata dal promissario acquirente non in nome proprio, bensì per conto del promittente venditore, in attesa che, in sede di rogito, il consenso reciproco comporti il trasferimento della proprietà sul bene dal promittente venditore al promissario acquirente. Come osservato dalla Cassazione nella sentenza in commento, “nella promessa di vendita, quando venga convenuta la consegna del bene prima del perfezionamento del contratto definitivo, non si verifica una anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità in tal modo conseguita dal promissario acquirente ha mera natura di detenzione ... e non di possesso utile ad usucapionem, salva la dimostrazione di una sopraggiunta interversio possessionis nei modi di cui all’art. 1141, secondo comma, codice civile”.
In applicazione di detti principi, la Suprema Corte ha ritenuto erronea la decisione pronunciata dalla Corte di Appello di L’Aquila, nella parte in cui aveva dichiarato l’acquisto per usucapione in forza della prolungata detenzione in capo al promissario acquirente, in un caso in cui tra le parti era stato stipulato solamente un contratto preliminare ad effetti anticipati.
La Corte di Cassazione ha quindi concluso cassando tale sentenza e rinviando la causa alla medesima corte territoriale, in diversa composizione, per l’applicazione del principio di diritto dalla stessa enunciato.

Avv. Roberta Perassi
Comitato scientifico IRCAT
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