Nelle prime due parti di questo articolo abbiamo esposto le norme di riferimento e le possibilità di apportarvi deroghe contrattuali anche in favore del locatore. Vediamo ora anzitutto che, nel caso in cui manchino invece nel contratto clausole derogative della disciplina di legge, occorrerà riferirsi a questa, e spetteranno così al locatore le spese per l’assicurazione dello stabile e i compensi all’amministratore (Cass. 6216/91 e 6088/88) e tutte le spese relative al mantenimento della cosa locata in stato di servire all’uso convenuto, escluse le piccole riparazioni dipendenti dal normale uso, che sono invece a carico del conduttore. Ovviamente non sarà sempre facile stabilire quali manutenzioni appartengano al primo tipo e quali al secondo, e ciò può ingenerare un certo contenzioso, anche se gran parte dei contrasti finirà per essere relativo a questioni economiche piuttosto modeste (per lo più scioccamente dette “di principio”). Un estensore prudente e previdente del contratto di locazione dovrebbe già dare alle parti delle indicazioni in merito, che, se anche non risolveranno la totalità dei casi cui l’inesauribile fantasia umana può portare, certamente può ridurre in modo drastico il possibile contenzioso. Nel caso invece in cui non vi siano apposite clausole contrattuali, la definizione delle piccole riparazioni è rimessa alla valutazione del giudice, il quale deve dare un giudizio d’insieme dell’entità dell’impegno economico, in rapporto alla rilevanza economica della locazione, nonché della destinazione dell’immobile e dei corrispondenti obblighi di custodia gravanti sul conduttore (Cass. n. 8191/95). Secondo la Cassazione (sentenze n. 5459/06 e n. 271/89) non rientrano tra le riparazioni a carico dell’inquilino quelle relative agli impianti (elettrici, idrici, termici) interni alla struttura del fabbricato posto che, mancando un contatto diretto del conduttore con tali impianti, gli eventuali guasti manifestatisi improvvisamente e non dipendenti da colpa dell’inquilino per un uso anormale della cosa locata devono essere imputati a caso fortuito od a vetustà e, pertanto, la spesa per le relative riparazioni grava sul locatore che, ai sensi dell’art. 1575, n. 2 c.c., deve mantenere costantemente l’immobile in stato di servire all’uso convenuto. È stato anche addebitato al locatore l’obbligo di levigare i pavimenti e di intervenire sugli infissi esterni per mantenere l’immobile locato in buono stato locativo (Cass. n. 5459/06). Ancora sugli infissi esterni la giurisprudenza ha ritenuto che la loro riparazione non rientri tra quelle di piccola manutenzione che l’art. 1609 c.c. pone a carico del conduttore, perché i danni riportati da questi infissi, a meno che non siano dipendenti da un uso anormale degli stessi, debbono presumersi dovuti al caso fortuito o a vetustà e debbono essere, conseguentemente, riparati dal locatore (Cass. n. 8191/05 e Cass. n. 6896/91).
La sostituzione delle stecche rotte dell’avvolgibile di una tapparella non rientra, di regola, tra le spese di piccola riparazione che ai sensi dell’art. 1609 c.c. sono a carico del conduttore, giacché nel processo di deterioramento di detta parte (al contrario di quanto si verifica per altre parti, come per esempio, la cinghia) normalmente hanno rilievo preponderante non l’uso, bensì altri fattori, ed in particolare gli agenti atmosferici e la qualità del materiale (Pret. Milano 20 ottobre 1990). Il conduttore ha poi diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese, con la menzione dei criteri di ripartizione nonché di prendere visione dei relativi documenti giustificativi. Tale diritto, secondo la giurisprudenza, deve necessariamente essere esercitato entro due mesi dalla richiesta di pagamento delle spese effettuate dal locatore, e ciò per la correlazione esistente fra l’art. 9 e l’art. 5 della legge sull’equo canone, con la conseguenza che non essendovi, in mancanza di tale istanza del conduttore, alcun onere di comunicazione del locatore, il conduttore stesso, decorsi i due mesi dalla richiesta di pagamento degli oneri condominiali, deve ritenersi automaticamente in mora e non può, quindi, sospendere o ritirare il pagamento degli oneri accessori, adducendo che la richiesta del locatore non era accompagnata dalle indicazioni delle spese e dei criteri di ripartizione (Cass. n. 4154/95, Cass. n. 9980/94, Cass. n. 1451/91, Trib. Monza 15 gennaio 2003, Trib. Milano 9 aprile 1998, Pret. Firenze n. 1582/87). Quanto infine alla prescrizione del diritto del locatore di avere il rimborso delle spese accessorie, l’art. 24 della l. 6.8.08 n. 133 ha abrogato l’art. 6, 4° comma, della l. 841/73, che prevedeva una prescrizione biennale, in deroga alla regola generale di cui all’art. 2948 n. 3 codice civile, che prevede invece un termine di prescrizione quinquiennale, termine che è quindi quello ora in vigore. Restano però prescritti quei crediti che avevano maturato il termine biennale prima dell’entrata in vigore di quest’ultima legge.
avv. Davide Civallero
- socio I.R.C.A.T.